住環境データ東京

家賃・治安・災害・駅は同時に手に入るのか

住む町を決めるとき、値段の安さ・治安・災害への強さ・駅の近さは、どれかを取ればどれかを諦めるものだと思われがちです。東京都の4,337町丁目について、4つの数字が実際にどう関係しているのかを調べました。

結論から

「土地が安い町は空き巣が多い」は成り立ちませんでした。土地の値段と住宅侵入の発生率の順位相関は -0.068 で、ほとんど関係がないという結果です。値段の安さから治安を推し量ることはできません。

土地の値段をほぼ決めているのは駅までの距離でした。両者の順位相関は -0.532。駅に近いほど土地は高くなります。ここははっきりした関係があります。

だから、安くて空き巣が少ない町は普通に存在します。値段と治安が連動していない以上、両立は矛盾しません。実際に133の町丁目が、4つの軸すべてで都内の良いほうの半分に入っています。

4つの数字の関係

調べたこと順位相関読み方
土地が高い町ほど空き巣は少ないか-0.068ほとんど関係がない
土地が高い町ほど駅に近いか-0.532強い関係がある（一方が大きいほど他方は小さい）
土地が高い町ほど地震の危険度は低いか0.293弱い関係がある（一方が大きいほど他方も大きい）
駅から遠い町ほど空き巣は多いか0.046ほとんど関係がない
地震に弱い町ほど空き巣は多いか0.080ほとんど関係がない

順位相関は −1 から +1 の値で、0 に近いほど関係がないことを示します。順位に直してから比べているので、歌舞伎町のような極端な町丁目に結果が引っ張られにくくなっています。

土地の値段を5つの層に分けて見る

安い順に5等分し、それぞれの層で他の数字がどうなるかを並べました。値段が上がるほど駅は近くなりますが、住宅侵入は層によって上下せず、地震の危険度はむしろ上がります。

層地価の中央値住宅侵入の中央値
千世帯あたり		侵入0件の町丁目駅までの距離地震の危険度
第1層（最も安い868町丁目）17万円/m²0.0471（54%）1,030mランク1.0
第2層（868町丁目）30万円/m²0.0454（52%）812mランク2.0
第3層（868町丁目）43万円/m²0.0443（51%）637mランク2.0
第4層（868町丁目）61万円/m²0.3399（46%）480mランク2.0
第5層（最も高い865町丁目）103万円/m²0.0442（51%）374mランク2.0

最も安い層でも、54%の町丁目が2021〜2025年の5年間に住宅侵入0件です。最も高い層の51%と大きくは変わりません。

4つとも都内の良いほうの半分に入る町丁目

土地の値段・住宅侵入・地震の危険度・駅までの距離のすべてが、都内の良いほうの半分に入っている133町丁目です。4軸の平均順位が良い順に並べています。

町丁目地価
万円/m²		住宅侵入
千世帯あたり		地震
危険度		最寄り駅
直線
墨田区業平二丁目42※0.02押上 236m
青梅市東青梅二丁目12※0.01東青梅 159m
青梅市本町12※0.02青梅 117m
墨田区向島三丁目44※0.02とうきょうスカイツリー 317m
府中市紅葉丘二丁目300.02多磨 246m
墨田区業平一丁目42※0.02とうきょうスカイツリー 281m
足立区青井三丁目35※0.03青井 67m
府中市朝日町二丁目33※0.02多磨 199m
日野市程久保三丁目10※0.02多摩動物公園 188m
昭島市玉川町三丁目220.02東中神 431m
墨田区業平五丁目42※0.02押上 449m
足立区扇二丁目32※0.02扇大橋 233m
立川市柴崎町四丁目330.02柴崎体育館 293m
小平市小川東町一丁目250.01小川 150m
西東京市ひばりが丘北三丁目34※0.02ひばりヶ丘 152m
墨田区東向島二丁目44※0.04曳舟 60m
墨田区押上一丁目44※0.02押上 132m
足立区西竹の塚二丁目420.03竹ノ塚 211m
足立区谷在家三丁目34※0.01谷在家 212m
墨田区太平三丁目42※0.02錦糸町 445m
立川市羽衣町二丁目330.02西国立 409m
青梅市勝沼二丁目12※0.02青梅 569m
昭島市朝日町五丁目20※0.02中神 526m
足立区梅田七丁目42※0.03梅島 380m
足立区谷中三丁目39※0.02北綾瀬 402m
府中市清水が丘三丁目410.03多磨霊園 135m
昭島市朝日町一丁目25※0.02中神 82m
昭島市松原町五丁目210.01拝島 358m
町田市玉川学園八丁目170.02玉川学園前 607m
足立区舎人三丁目300.03見沼代親水公園 340m
足立区古千谷本町二丁目300.02舎人 514m
葛飾区東金町一丁目41※0.02金町 208m
江戸川区篠崎町七丁目38※0.02篠崎 206m
八王子市千人町三丁目23※0.01西八王子 339m
府中市片町二丁目41※0.02分倍河原 247m
調布市東つつじケ丘二丁目410.02つつじヶ丘 273m
小平市小川西町三丁目24※0.03小川 406m
小平市学園西町二丁目290.02一橋学園 430m
羽村市羽東三丁目9※0.02羽村 559m
足立区足立二丁目36※0.04小菅 221m
足立区中央本町二丁目38※0.03五反野 406m
葛飾区立石三丁目38※0.03京成立石 389m
葛飾区柴又六丁目35※0.03新柴又 494m
葛飾区金町六丁目39※0.01京成金町 102m
東大和市南街五丁目240.02東大和市 395m
東久留米市本町二丁目24※0.02東久留米 433m
葛飾区柴又五丁目36※0.03新柴又 350m
小平市美園町二丁目310.01小平 169m
日野市程久保二丁目100.02多摩動物公園 337m
東村山市萩山町二丁目24※0.03萩山 186m
西東京市ひばりが丘北四丁目34※0.03ひばりヶ丘 252m
葛飾区四つ木三丁目34※0.03四ツ木 579m
青梅市千ヶ瀬町四丁目110.01東青梅 496m
昭島市玉川町二丁目25※0.01中神 320m
小平市学園東町一丁目26※0.03一橋学園 296m
狛江市東和泉一丁目38※0.01狛江 158m
墨田区太平一丁目42※0.02錦糸町 598m
足立区中川四丁目36※0.02亀有 559m
足立区西竹の塚一丁目380.01竹ノ塚 393m
葛飾区お花茶屋二丁目38※0.03お花茶屋 414m

※ はその町丁目に標準地が無く、1,200m以内の最寄りの標準地から取った参考値です。

何かを諦めると何が手に入るか

駅の近さを諦める場合

土地の値段が安いほうから30%に入り、住宅侵入と地震の危険度も良いほうから30%に入る町丁目です。そのぶん駅からは遠くなります。

町丁目地価
万円/m²		住宅侵入
千世帯あたり		地震
危険度		最寄り駅
直線
足立区古千谷本町二丁目300.02舎人 514m
八王子市元横山町一丁目14※0.01京王八王子 702m
足立区北加平町280.03六町 630m
足立区伊興本町二丁目270.02竹ノ塚 794m
足立区神明南二丁目23※0.03六町 1,046m
足立区神明一丁目230.02六町 1,129m
足立区鹿浜四丁目26※0.02西新井大師西 1,089m
足立区西伊興四丁目27※0.02舎人 1,035m
八王子市中野上町一丁目14※0.02八王子 1,753m
葛飾区水元五丁目210.02八潮 2,435m
八王子市本郷町23※0.02西八王子 1,395m
八王子市中野上町三丁目100.02西八王子 1,979m
練馬区大泉学園町五丁目300.02大泉学園 1,917m
足立区東伊興一丁目27※0.02竹ノ塚 1,165m
足立区東六月町30※0.02六町 1,454m
足立区六木四丁目26※0.03八潮 1,459m
足立区鹿浜六丁目260.02谷在家 1,018m
葛飾区東水元一丁目30※0.03金町 881m
江戸川区中央二丁目29※0.03新小岩 1,833m
江戸川区大杉五丁目29※0.03新小岩 1,973m
江戸川区下篠崎町300.03篠崎 1,168m
足立区花畑七丁目24※0.02谷塚 1,711m
八王子市弐分方町70.01西八王子 3,308m
練馬区大泉学園町六丁目260.03大泉学園 2,356m
足立区保木間二丁目30※0.01竹ノ塚 1,440m
江戸川区大杉二丁目29※0.03瑞江 2,098m
江戸川区鹿骨五丁目30※0.02篠崎 1,851m

※ はその町丁目に標準地が無く、1,200m以内の最寄りの標準地から取った参考値です。

値段を諦める場合

駅から近いほうから20%に入り、住宅侵入と地震の危険度も良いほうから30%に入る町丁目です。安い順に並べているので、上のほうが妥協が小さくて済みます。

町丁目地価
万円/m²		住宅侵入
千世帯あたり		地震
危険度		最寄り駅
直線
足立区扇二丁目32※0.02扇大橋 233m
足立区谷在家三丁目34※0.01谷在家 212m
足立区青井三丁目35※0.03青井 67m
葛飾区東金町一丁目41※0.02金町 208m
墨田区業平一丁目42※0.02とうきょうスカイツリー 281m
墨田区業平二丁目42※0.02押上 236m
足立区西竹の塚二丁目420.03竹ノ塚 211m
墨田区向島三丁目44※0.02とうきょうスカイツリー 317m
墨田区京島一丁目44※0.03京成曳舟 186m
墨田区文花二丁目44※0.03小村井 251m
江戸川区一之江七丁目450.02一之江 328m
江戸川区一之江八丁目45※0.02一之江 88m
江戸川区北小岩三丁目46※0.03江戸川 125m
葛飾区青戸一丁目470.03青砥 315m
墨田区立花四丁目48※0.03東あずま 237m
江東区大島五丁目48※0.03大島 236m
大田区東糀谷三丁目51※0.02大鳥居 293m
大田区萩中三丁目51※0.02大鳥居 330m
大田区羽田一丁目51※0.03大鳥居 283m
板橋区赤塚新町一丁目50※0.02下赤塚 205m
江東区亀戸八丁目51※0.03亀戸水神 152m
北区昭和町一丁目51※0.02尾久 253m
北区東十条四丁目52※0.03東十条 320m
中野区若宮三丁目53※0.03都立家政 259m
練馬区羽沢一丁目53※0.02新桜台 251m
大田区鵜の木二丁目54※0.03鵜の木 194m
大田区大森中一丁目55※0.02大森町 268m
北区王子五丁目57※0.02王子神谷 38m
大田区池上七丁目600.02池上 315m
足立区千住橋戸町60※0.02千住大橋 183m

※ はその町丁目に標準地が無く、1,200m以内の最寄りの標準地から取った参考値です。

ここで使っている土地の値段は公示地価であって家賃ではありません。町丁目単位の家賃を公表しているデータは存在しないため、住まいの値段の水準を比べる代わりの数字として使っています。

住宅侵入は2021〜2025年の5年間の空き巣・忍込み・居空きの合計で、世帯数が300未満の町丁目は分析から外しています。

地震の危険度は東京都が町丁目を相対評価したランクです。ランクが低くても地震が起きないという意味ではありません。

駅までの距離は町丁目の中心点からの直線距離です。実際に歩く距離、坂、踏切、バス便の有無は含みません。

この分析は町の良し悪しを決めるものではありません。数字にできることは限られていて、日当たり、静けさ、店の多さ、学区、坂の有無といった、住み心地を左右する多くのことがここには入っていません。

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